Агентство недвижимости «Маклер» Одинцово

Панель или монолит?

22.01.12

Панельное домостроение — старый, испытанный способ возведения многоэтажек. В последние годы конкуренцию ему составила монолитно-кирпичная технология. Какие объекты эксперты считают более комфортными и качественными?

Панельный не значит плохой

В панельных домах уже выросло не одно поколение российских граждан, так что большинство из нас знают о них не понаслышке. Такой была и хрущевская массовая застройка, и последующие типовые серии многоэтажек. Панельный дом возводят по принципу конструктора, то есть собирают из уже готовых деталей, произведенных на домостроительных комбинатах.
 
Именно особенностью технологического процесса и обусловлена в первую очередь низкая стоимость панелек. Сроки возведения не превышают одного года. Алексей Уланов, заместитель генерального директора компании «Эталон-Инвест», отмечает также минимальную зависимость процесса монтажа от погодных условий и простоту отделки.

 «Для застройщика панельное домостроение — это относительно быстрые деньги при минимальных затратах, — добавляет Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер». — Ну а для покупателя реальная экономия на ремонте, ведь квартиры в таком доме уже имеют внутренние перегородки». Пол и стены получаются ровнее, чем в монолитных домах, да и качество самих конструкций отслеживается на заводе. Фактором, обеспечивающим доступную конечную стоимость, является небольшая площадь квартир. А цена на жилье для потребителя — главный критерий сегодня.

 К тому же сейчас панель панели рознь. Как отмечает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», для повышения конкурентоспособности подобного жилья на рынок внедряются новые серии домов: «Евро’Па», «РД-90», «КП-Парус» и др. По качественным характеристикам они почти не отличаются от монолита: большой выбор планировок, есть варианты конфигурации здания и т.д. Вот что говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век»: «Серии панельных домов в последние годы были качественно модернизированы. Площадь кухни увеличилась, появились эркеры и темные комнаты, стали выше потолки (список преимуществ можно продолжать). Обновился и архитектурный облик, не отстают от требований времени инженерные системы. Кроме того, крупные домостроительные комбинаты столицы продолжают работу по модернизации выпускаемой продукции».

 
…но не экстра-класс

 Но и недостатки панелек, особенно старых серий, видны даже невооруженным глазом: внешность у них довольно убогая, здания быстро теряют товарный вид. Дома, покрытые краской, в нашем климате нужно перекрашивать не реже чем раз в пять лет. А более долговечная отделка керамическим черепком значительно удорожает проект, приближая его по стоимости к монолитному аналогу. Сама архитектура панельных домов типовая и города особенно не украшает. Планировки стандартные (свободных быть не может, поскольку все стены несущие), подземного паркинга (за исключением нескольких серий) нет. В общем, ничего выдающегося такие объекты собой не представляют. «К недостаткам панельной технологии относится и ограничение ширины пролетов. Шаг поперечных стен в среднем составляет 3–3,3 м», — говорит А. Уланов.

 Дома не блещут также звуко- и теплоизоляцией, по крайней мере в наиболее распространенных сериях П-44Т, «КОПЭ», П-3М, И-155. Но основная беда — стыки между плитами. «Главная трудность заключается в том, что перед началом монтажа панель надо прогреть и пропарить, чтобы она, как говорится, схватилась, — рассказывает С. Лядов. — Следствие несоблюдения этой технологии — некачественные межпанельные швы, что приводит к сквознякам, повышенной влажности, появлению плесени и необходимости проведения дополнительных наружных работ по герметизации. В результате у владельца квартиры возникают дополнительные расходы, да и фасад здания может портиться».

 По словам Г. Алтухова, еще один момент, о котором не стоит забывать, — это срок службы дома, который меньше, чем у монолита. А еще панельное здание подлежит усадке, и ее неравномерность может в один прекрасный момент дать трещины на стыках.

 Этот тип домостроения влечет трудности и для самих строителей. «Если девелопер принимает решение использовать панель, то в этом случае ограничен выбор проектировщиков. Как правило, это Моспроект или МНИИТЭП. Подрядчиком же становится домостроительный комбинат, чью серию выбрали. То есть формируется практически безальтернативная цепочка участников всего процесса строительства», — делится Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер-Москва».

 А. Уланов также отмечает некоторые трудности панельного домостроения. Во-первых, это серьезные ограничения по грузоподъемной технике (требуются значительно более мощные краны). Во-вторых, площадка строительства должна быть шире. Поэтому для точечной застройки, к примеру, монолитная технология — вещь незаменимая.

 
Железобетонные аргументы за

Монолитные дома по сравнению с панельными обеспечивают более высокий уровень качества жизни. Они и внешне выглядят гораздо презентабельнее: возводятся по индивидуальным проектам, могут быть любой конфигурации, то есть всегда имеют свое лицо. По высотности объекты не ограничены, да и выбор облицовочных материалов шире. Как правило, предусмотрен и подземный паркинг.
 
«Технология монолита принципиально отличается от панели. Несущий скелет здания сделан из железобетона. При возведении дома создается абсолютно жесткий каркас с различными видами ограждающих конструкций», — напоминает Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet. — При соблюдении всех строительных норм каркас этот не может разрушить даже землетрясение». (В Китае были случаи, когда монолитный дом падал набок, как спичечный коробок, но при этом не разрушался. На нашем рынке таких происшествий, слава богу, не было.)
 
Планировки в таких домах свободные, потолки в квартирах не ниже 3 м. Отсутствие межкомнатных перегородок дает возможность собственнику воплотить любой дизайн-проект квартиры. В целом это жилье более удобное, с широкими возможностями по инженерному оснащению. «Если в панельном доме существуют определенные ограничения по нагрузке, то в монолитном есть необходимые условия для установки самого разного оборудования и техники, например джакузи», — замечает С. Лядов.

В монолитных зданиях хорошая звуко- и теплоизоляция. «Здесь отсутствуют швы, следовательно, потери тепла минимальны, — говорит Г. Алтухов. — Кроме того, расчетный срок службы дома составляет 100–200 лет. Еще один важный плюс — равномерная, без перекосов осадка, которая позволяет сохранить геометрию помещений».

«Такие объекты в основном относятся к классам повышенной комфортности (комфорт, бизнес, элит), — отмечает О. Новикова. — Для жилья характерны большие площади, что сказывается на его конечной стоимости. Однако в последнее время девелоперы стали создавать проекты, предусматривающие наличие компактных квартир и студий, что обеспечивает конкурентоспособность монолитных домов и в сегменте экономкласса».

Если панельные дома представляют собой сборную конструкцию из готовых элементов, то возведение монолитных зданий осуществляется полностью на строительной площадке, при этом необходимо четко соблюдать технологии на каждом этапе работ. Поэтому качество объекта зависит от добросовестности и опыта компании-застройщика. Покупателю проконтролировать процесс практически невозможно. Отделка жилья здесь обойдется дороже — придется выравнивать стены и делать стяжку пола, ведь квартиры сдаются без перегородок, лишь с маячками в два кирпича.
 
Себестоимость непосредственно строительно-монтажных работ у панельного здания ниже, но, как констатирует С. Лядов, рентабельность проекта зависит не только от типа жилья. Зачастую месторасположение, рельеф местности, характер грунта, необходимый выход площадей позволяют строить на данном участке только монолитный дом.
 
Один из главных недостатков подобного типа строительства — сроки полтора-два года как минимум, поэтому и риск для дольщиков выше. И конечно, основным является ценовой фактор, что тоже не в пользу монолитного дома. Квартиры в нем дороже и за счет более сложной технологии, и за счет больших площадей. Однако эта закономерность наблюдается не везде. «Если рассматривать новостройки Московской области, то разница в стоимости монолитных и панельных домов будет минимальной. В Москве она более существенная, на конец октября около 18%, — отмечает Ю. Гераськина. — Так, средняя цена панели была 149 тыс. руб./кв. м, монолита — 176 тыс. руб./кв. м».
 
Как говорит С. Лядов, в некоторых случаях разница в стоимости квадратного метра может доходить и до 40%, например в районе станции метро «Текстильщики». А вот Д. Отяковский считает, что местоположение новостройки — более сильный ценообразующий фактор, чем тип домостроения.
 
 
Ваш выбор?
 
Исходя из достоинств и недостатков каждого вида зданий можно сделать вывод, что панельные дома принадлежат к экономклассу и подойдут людям с ограниченным бюджетом и не желающим долго ждать окончания строительства. А монолитные — тем, кто располагает необходимыми средствами, хочет получить комфортное жилье и обустроить квартиру по своему вкусу.
 
«В экономклассе соотношение цены и качества исключительно значимо. Если вы решили купить квартиру для себя, в первую очередь необходимо определить район проживания, грамотно подойти к выбору застройщика и определиться с бюджетом, — рассуждает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — Вопрос, покупать квартиру в панельном или монолитном доме, является второстепенным. Если на выбор предлагаются две похожие квартиры с одинаковыми характеристиками, но в разных домах, предпочтительнее выбрать монолит. Если рассматривается покупка квартиры в доме на старте строительства и вы не готовы ждать два года, то в этом случае мы советуем панельный дом».
Похожее мнение высказывает и Д. Отяковский:
 
«Панель по-прежнему пользуется большой популярностью благодаря более низкой цене и быстрым срокам строительства. Поэтому такой вариант, как правило, выбирают те, кто покупает жилье на раннем этапе проекта и хочет минимизировать свои риски».
 
«В панельных домах, как правило, маленькие площади квартир. Для кого-то это является плюсом, поскольку конечная цена будет меньше, а для кого-то это минус, так как приоритет отдается большим площадям. Во втором случае скорее выбор падет на монолитный дом», — добавляет А. Энгель.
 
МНЕНИЕ
 
 
Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер»:
«По Москве разница в стоимости между квартирами в современном панельном и монолитном домах составляет порядка 10–20%. Впрочем, найти в одном районе схожие по качественным характеристикам панельную и монолитную новостройки практически невозможно.
В области цены на квартиры в монолите и панели практически не отличаются. Эта ситуация вовсе не противоречит рыночным законам. Дело в том, что нынешнее Подмосковье — это классический рынок покупателя с большим количеством предложения. Однако основным критерием выбора является цена квартиры. И чтобы сформировать конкурентное предложение, компании вынуждены занижать стоимость квартир в монолитных домах, приближая ее к панелькам».
 
Алексей Уланов, заместитель генерального директора компании «Эталон-Инвест»:
«Самый главный недостаток панельных домов — это стыки между заводскими панелями. Как известно, дома в процессе эксплуатации подвергаются усадке, крену, неравномерной осадке — все это влияет на стыки. Они очень гибкие, поэтому общую жесткость здания можно обеспечить только в домах не выше 17 этажей. Отсюда происходит ограничение панельных зданий по высотности. Даже несмотря на то что за последние 20 лет был сделан серьезный шаг вперед в развитии технологии, вопрос остается по-прежнему открытым. По ремонтопригодности панельные дома также проигрывают. Если в монолитном здании можно снять часть фасада и отремонтировать утеплитель, то в панельном это сделать не удастся».
 

Последние новости

Во вторник 25 сентября в Одинцовском районе открылся реконструированный участок Минского шоссе с 33 до 45 км (от Лесного городка до Голицыно). ...
26.09.12
15 февраля 2012 года начнется глобальная реконструкция Новорижского шоссе от МКАД до Малого Московского кольца, с вероятным сужением проезжей части до двух полос. По плану ремонт продлится до 31 марта...
12.02.12
По данным Contact Real Estate, в 2011 году на рынок элитной жилой недвижимости вышло 12 новых проектов, в том числе 4 из них – в течение IV квартала (ЖК Karetniy Plaza, ЖК «Цветной, 26», ЖК Smolensky ...
22.01.12
На вопросы читателей отвечает ведущий аудитор ООО фирмы «Ажур-Аудит» Ирина Федулова. ...
22.01.12
До 1 марта 2013 г. у граждан РФ есть не только возможность приватизировать квартиру, которую они занимают по договору социального найма, но и право расторгнуть договор приватизации. Этот процесс н...
22.01.12